Bali: Steigende Mieten durch den Zustrom von Nomaden

Wir veröffentlichen keinen balinesischen Mietindex: Wir haben keine offizielle indonesische Datenreihe gefunden, die Mieten nach Gebieten ausweist, und wir übernehmen keine Schätzungen von Maklern und Plattformen, die keine offiziellen Quellen sind.

Was sich ohne Zahlen sagen lässt, betrifft die Struktur des Marktes. Das Angebot für Ausländer im Süden der Insel – Canggu, Seminyak, Ubud, Uluwatu – ist binnen weniger Jahre rund um eine fast vollständig von außen kommende Nachfrage entstanden.

Diese Nachfrage ist in harten Währungen zahlungsfähig und reagiert kaum auf lokale Preise, was diese Gebiete zwangsläufig vom übrigen indonesischen Markt abgekoppelt hat. Das Mietniveau dort steht in keinem Verhältnis mehr zu den balinesischen Einkommen.

Mietobjekte werden dort zudem häufig jahresweise im Voraus zahlbar angeboten, manchmal über mehrere Jahre, was eine erhebliche Liquiditätsbelastung und ein Risiko bei Ausfall des Vermieters darstellt.

Wer neu ankommt, muss daher zwei Märkte unterscheiden: den der internationalen Gebiete mit europäischen Preisen und den des übrigen Teils der Insel, der damit nicht vergleichbar ist. Das Argument der Lebenshaltungskosten gilt nur für den zweiten.

Volleigentum an Grund und Boden ist indonesischen Staatsangehörigen vorbehalten. Ein Ausländer kann nur ein Nutzungsrecht oder ein Baurecht halten, die für begrenzte, verlängerbare Zeiträume eingeräumt werden.

Konstruktionen, bei denen eine Immobilie über einen indonesischen Strohmann erworben wird, sind rechtswidrig. Die Rechtsprechung ahndet sie, und der Ausländer verliert dann alles, ohne wirksamen Rechtsbehelf. Das ist das schwerwiegendste Risiko balinesischer Vorhaben.

Die lokalen Behörden haben zudem Kontrollen nicht gemeldeter Unterkünfte und der baurechtlichen Konformität von Gebäuden eingeleitet, da mehrere Projekte ohne Genehmigung auf landwirtschaftlichen Flächen errichtet wurden.

Wasser und Abfallentsorgung sind schließlich zu lokalen öffentlichen Themen geworden, da die Ressource in den dichtesten Gebieten knapp ist. Diese Einschränkungen belasten eher den Alltag als das Budget, prägen aber die künftigen regulatorischen Entscheidungen.

Ein Aufenthalt von mehr als 183 Tage¹ innerhalb von zwölf Monaten begründet die steuerliche Ansässigkeit in Indonesien, unabhängig vom Visum.

Die Berechnung ist streng: Die Dauer wird zusammenhängend oder in Teilabschnitten bemessen, und jeder angebrochene Tag zählt als voller Tag. Regionale Kurzreisen unterbrechen die Zählung also nicht.

Der anwendbare Tarif reicht von 5 %² bis 35 %³, und an eine ansässige natürliche Person gezahlte Dividenden unterliegen einer Abgeltungssteuer von höchstens 10 %⁴.

Wer als Fernarbeitender dauerhaft auf Bali lebt, wird also rechtlich zu einem indonesischen Steuerpflichtigen, der einem keineswegs vorteilhaften Tarif unterliegt. Das ist die Realität, die das Narrativ der Lebenshaltungskosten verdeckt.

• Die internationalen Gebiete im Süden Balis lassen sich bei den Mieten nicht mehr mit dem übrigen Indonesien vergleichen.
• Im Voraus zahlbare Jahresmietverträge bedeuten eine Liquiditätsbelastung und ein Gegenparteirisiko.
• Ein Ausländer besitzt keinen Grund und Boden: Ihm steht nur ein Nutzungsrecht offen, und Strohmänner sind rechtswidrig.
• Die steuerliche Ansässigkeit wird ab mehr als 183 Tage¹ begründet, wobei jeder angebrochene Tag als voller Tag zählt.
• Der indonesische Tarif erreicht 35 %³: Die Insel ist kein Niedrigsteuerstandort.

Die praktische Schlussfolgerung lautet nicht, auf Bali zu verzichten, sondern mit offenen Augen hinzugehen. Wer dort gut und dauerhaft lebt, hat akzeptiert, ein Nutzungsrecht statt Eigentum zu halten, seine Einkünfte dort zu erklären, wenn er dort ansässig ist, und sich außerhalb der Gebiete niederzulassen, in denen die ausländische Nachfrage die Preise bestimmt hat.