Bali : hausse des loyers face à l'afflux de nomades

Nous ne publions pas d'indice de loyers balinais : nous n'avons pas trouvé de série officielle indonésienne publiant des loyers par zone, et nous ne reprenons pas les estimations des agences et des plateformes, qui ne sont pas des sources officielles.

Ce que l'on peut affirmer sans chiffre tient à la structure du marché. L'offre destinée aux étrangers dans le sud de l'île — Canggu, Seminyak, Ubud, Uluwatu — s'est constituée en quelques années autour d'une demande presque entièrement exogène.

Cette demande est solvable en devises fortes et peu sensible aux prix locaux, ce qui a mécaniquement décorrélé ces zones du reste du marché indonésien. Le niveau des loyers y est devenu sans rapport avec les revenus balinais.

Les locations y sont par ailleurs souvent proposées à l'année payable d'avance, parfois sur plusieurs années, ce qui constitue une contrainte de trésorerie importante et un risque en cas de défaillance du bailleur.

Un arrivant doit donc distinguer deux marchés : celui des zones internationales, aux prix européens, et celui du reste de l'île, sans commune mesure. L'argument du coût de la vie ne vaut que pour le second.

La pleine propriété foncière est réservée aux nationaux indonésiens. Un étranger ne peut détenir qu'un droit d'usage ou un droit de construire, consentis pour des durées limitées et renouvelables.

Les montages consistant à faire acquérir un bien par un prête-nom indonésien sont illicites. La jurisprudence les sanctionne, et l'étranger perd alors tout, sans recours utile. C'est le risque le plus grave des projets balinais.

Les autorités locales ont par ailleurs engagé des contrôles sur les hébergements non déclarés et sur la conformité urbanistique des constructions, plusieurs projets ayant été édifiés sur des terrains agricoles sans autorisation.

L'eau et le traitement des déchets sont enfin devenus des sujets publics locaux, la ressource étant sous tension dans les zones les plus denses. Ces contraintes pèsent sur le quotidien plus que sur le budget, mais elles orientent les décisions réglementaires à venir.

Un séjour de plus de 183 jours¹ sur douze mois emporte la résidence fiscale indonésienne, quel que soit le visa détenu.

Le mode de calcul est strict : la durée s'apprécie de manière continue ou fractionnée, et toute fraction de journée compte pour une journée entière. Les allers-retours régionaux ne suspendent donc pas le décompte.

Le barème applicable va de 5 %² à 35 %³, et les dividendes versés à une personne physique résidente supportent un prélèvement final d'au plus 10 %⁴.

Un travailleur à distance qui s'installe durablement à Bali devient donc, en droit, un contribuable indonésien imposé à un barème qui n'a rien d'avantageux. C'est la réalité que le récit du coût de la vie recouvre.

• Les zones internationales du sud de Bali ne se comparent plus au reste de l'Indonésie en matière de loyers.
• Les baux annuels payables d'avance constituent une contrainte de trésorerie et un risque de contrepartie.
• Un étranger ne détient pas la terre : seul un droit d'usage lui est ouvert, et les prête-noms sont illicites.
• La résidence fiscale s'acquiert au-delà de 183 jours¹, toute fraction de journée comptant pour un jour entier.
• Le barème indonésien atteint 35 %³ : l'île n'est pas une juridiction à fiscalité faible.

La conclusion pratique n'est pas de renoncer à Bali, mais d'y aller les yeux ouverts. Ceux qui y vivent bien et durablement sont ceux qui ont accepté d'y détenir un droit d'usage plutôt qu'une propriété, d'y déclarer leurs revenus lorsqu'ils y sont résidents, et de s'installer hors des zones où la demande étrangère a fait les prix.