Bali: suben los alquileres ante la afluencia de nómadas

No publicamos ningún índice de alquileres de Bali: no hemos encontrado ninguna serie oficial indonesia que publique alquileres por zona, y no reproducimos las estimaciones de agencias y plataformas, que no son fuentes oficiales.

Lo que puede afirmarse sin cifras se refiere a la estructura del mercado. La oferta destinada a los extranjeros en el sur de la isla —Canggu, Seminyak, Ubud, Uluwatu— se ha formado en pocos años en torno a una demanda casi totalmente exógena.

Esta demanda paga en divisas fuertes y es poco sensible a los precios locales, lo que ha desvinculado mecánicamente estas zonas del resto del mercado indonesio. El nivel de los alquileres ya no guarda relación con las rentas de los balineses.

Además, los alquileres suelen ofrecerse por años pagaderos por adelantado, a veces por varios años, lo que supone una restricción de tesorería importante y un riesgo en caso de incumplimiento del arrendador.

Quien llega debe, por tanto, distinguir dos mercados: el de las zonas internacionales, con precios europeos, y el del resto de la isla, que no tiene comparación. El argumento del coste de la vida solo es válido para el segundo.

La plena propiedad del suelo está reservada a los nacionales indonesios. Un extranjero solo puede ser titular de un derecho de uso o de un derecho de edificación, concedidos por periodos limitados y renovables.

Las estructuras que consisten en hacer adquirir un inmueble a un testaferro indonesio son ilícitas. La jurisprudencia las sanciona, y el extranjero lo pierde entonces todo, sin recurso útil. Es el riesgo más grave de los proyectos en Bali.

Por otra parte, las autoridades locales han iniciado controles sobre los alojamientos no declarados y sobre la conformidad urbanística de las construcciones, ya que varios proyectos se han edificado en terrenos agrícolas sin autorización.

Por último, el agua y el tratamiento de residuos se han convertido en asuntos públicos locales, ya que el recurso está bajo presión en las zonas más densas. Estas restricciones pesan más en el día a día que en el presupuesto, pero orientan las decisiones normativas futuras.

Una estancia de más de 183 días¹ en un periodo de doce meses conlleva la residencia fiscal indonesia, sea cual sea el visado del que se disponga.

El método de cálculo es estricto: la duración se computa de forma continua o fraccionada, y cualquier fracción de día cuenta como un día completo. Los viajes de ida y vuelta por la región no interrumpen, por tanto, el cómputo.

La escala aplicable va del 5 %² al 35 %³, y los dividendos pagados a una persona física residente soportan una retención definitiva de como máximo el 10 %⁴.

Un trabajador en remoto que se instala de forma duradera en Bali se convierte, por tanto, en derecho, en un contribuyente indonesio sujeto a una escala que no tiene nada de ventajosa. Es la realidad que oculta el relato del coste de la vida.

• Las zonas internacionales del sur de Bali ya no son comparables con el resto de Indonesia en materia de alquileres.
• Los contratos anuales pagaderos por adelantado suponen una restricción de tesorería y un riesgo de contraparte.
• Un extranjero no es titular del suelo: solo tiene acceso a un derecho de uso, y los testaferros son ilícitos.
• La residencia fiscal se adquiere a partir de 183 días¹, y cualquier fracción de día cuenta como un día completo.
• La escala indonesia alcanza el 35 %³: la isla no es una jurisdicción de baja tributación.

La conclusión práctica no es renunciar a Bali, sino ir con los ojos abiertos. Quienes viven allí bien y de forma duradera son quienes han aceptado ser titulares de un derecho de uso en lugar de una propiedad, declarar allí sus rentas cuando son residentes e instalarse fuera de las zonas donde la demanda extranjera ha fijado los precios.