Dubai: Off-Plan-Immobilien jetzt für das Golden Visa zugelassen

Der Erwerb einer Immobilie im Wert von mindestens ab 2.000.000 AED¹, also rund etwa 520.000 €², eröffnet einen verlängerbaren Aufenthaltstitel für 10 Jahre³.

Dieser Titel erlaubt es, die Familie und Hauspersonal nachzuholen, und setzt anders als gewöhnliche Aufenthaltsvisa keine ununterbrochene Anwesenheit voraus.

Volleigentum (Freehold) steht Ausländern nur in den ausgewiesenen Zonen des Emirats offen, und der Fortbestand des Titels setzt voraus, dass die Immobilie gehalten wird.

Wir veröffentlichen weder die genauen Zulassungsbedingungen für Off-Plan-Immobilien noch den bei Antragstellung geforderten Zahlungsanteil noch die Liste der zugelassenen Bauträger: Sie beruhen auf Verwaltungsentscheidungen, deren aktuelle Fassung wir nicht überprüfen konnten. Sie sind beim Dubai Land Department zu bestätigen.

Feststellen lässt sich, dass die Öffnung für Off-Plan-Immobilien den für den Einstieg nötigen Kapitalbetrag senkt, da der Käufer zum Zeitpunkt der Beantragung des Titels nur einen Teil des Preises zahlt.

Eine fertiggestellte Immobilie wird gekauft, besichtigt und sofort vermietet. Eine Off-Plan-Immobilie wird auf ein Versprechen hin gekauft, und der Käufer trägt das Risiko der Fertigstellung, der Verzögerung und der Vertragsgemäßheit.

Der in diesen Projekten übliche gestaffelte Zahlungsplan bindet zudem über mehrere Jahre. Eine berufliche Veränderung während der Bauzeit – bei einem Auswanderer häufig – kann es erschweren, diese Raten zu bedienen.

Und die Schwierigkeit wird zirkulär, wenn der Aufenthaltstitel vom Erwerb abhängt: Kann eine Rate nicht gezahlt werden, ist die Immobilie in Gefahr, und die Immobilie bedingt das Aufenthaltsrecht.

Die Solidität des Bauträgers wiegt daher schwerer als auf einem Markt bestehender Immobilien. Treuhandmechanismen für die Gelder und Fertigstellungsgarantien sind mit derselben Sorgfalt zu prüfen wie die Lage.

Der Markt in Dubai hat in zwanzig Jahren zwei schwere Korrekturen erlebt, von denen eine unvollendete Projekte hinterlassen hat. Diese Geschichte ist kurz, aber dokumentiert, und sie rechtfertigt Vorsicht.

Ein letzter methodischer Punkt: Der Preis einer Off-Plan-Immobilie ist nicht mit dem einer fertiggestellten Immobilie gleicher Fläche vergleichbar. Er enthält einen Risikoabschlag und einen Liquiditätsvorteil, aber auch die Marge des Bauträgers auf ein Produkt, das noch nicht existiert. Beide pro Quadratmeter zu vergleichen, wie es die meisten Darstellungen tun, ist sinnlos.

Ein Aufenthaltstitel, selbst für zehn Jahre, ist keine Bescheinigung der steuerlichen Ansässigkeit. Die Emirate setzen eine Anwesenheit von ab 183 Tage⁴ innerhalb von zwölf Monaten voraus, und die Bescheinigung ist ein gesondertes Verfahren.

Ohne sie kann das mit Frankreich geschlossene Doppelbesteuerungsabkommen nicht geltend gemacht werden. Ein nicht ansässiger Eigentümer bleibt mit seinen Mieteinkünften aus den Emiraten in Frankreich steuerpflichtig, wobei das Abkommen die Modalitäten zur Beseitigung der Doppelbesteuerung festlegt.

Auch der steuerliche Rahmen für das Halten von Immobilien hat sich geändert. Natürliche Personen werden nicht besteuert – 0 %⁵ –, das Halten über eine Gesellschaft unterliegt jedoch der Gewinnsteuer, mit einem Satz von 9 %⁶ oberhalb von 375.000 AED⁷.

Die Wahl der Haltestruktur ist daher nicht mehr neutral, und sie ist vor dem Erwerb zu treffen.

1. Bestätigen, dass die Immobilie in einer Zone liegt, die Ausländern Volleigentum erlaubt.
2. Die Fertigstellungsgarantien und den Treuhandmechanismus für die Gelder prüfen.
3. Abschätzen, wie anfällig der Zahlungsplan für eine berufliche Veränderung ist.
4. Die Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft und die Registrierungsgebühren beziffern, die in den ausgewiesenen Renditen fehlen.
5. Die Bescheinigung der steuerlichen Ansässigkeit beantragen, wenn ein tatsächlicher Umzug geplant ist.

Die Öffnung für Off-Plan-Immobilien ist also eine Zugangserleichterung, keine Risikominderung. Sie eignet sich für einen Käufer, der sich niederlässt und den Markt kennt; stärker exponiert ist, wer aus der Ferne nur für den Aufenthaltstitel kauft und beim ersten Zwischenfall feststellt, dass sein Aufenthaltsrecht auf einer Baustelle beruht.