Dubái: los inmuebles sobre plano ya dan acceso a la Golden Visa

La adquisición de un inmueble con un valor de al menos a partir de 2.000.000 AED¹, es decir, unos aproximadamente 520.000 €², da derecho a un permiso de residencia de 10 años³, renovable.

Este permiso permite patrocinar a la familia y al personal doméstico, y no exige una presencia continuada, a diferencia de los visados de residencia ordinarios.

La plena propiedad solo está abierta a los extranjeros en las zonas designadas del emirato, y el mantenimiento del permiso exige conservar el inmueble.

No publicamos ni las condiciones precisas de admisión de los inmuebles vendidos sobre plano, ni la parte del pago exigida en el momento de la solicitud, ni la lista de promotores autorizados: dependen de decisiones administrativas cuya versión actualizada no hemos podido verificar. Deben confirmarse ante el Dubai Land Department.

Lo que sí puede afirmarse es que la apertura a los inmuebles sobre plano reduce la tesorería necesaria para la entrada, ya que el comprador solo abona una fracción del precio en el momento en que solicita el permiso.

Un inmueble terminado se compra, se inspecciona y se alquila de inmediato. Un inmueble sobre plano se compra sobre una promesa, y el comprador asume el riesgo de terminación, de retraso y de conformidad.

Además, el calendario de pagos escalonados, habitual en estas promociones, compromete durante varios años. Un cambio de situación profesional durante la construcción, frecuente en un expatriado, puede dificultar el pago de esos vencimientos.

Y la dificultad se vuelve circular cuando el permiso de residencia depende de la adquisición: la incapacidad de pagar un vencimiento pone en riesgo el inmueble, y el inmueble condiciona el derecho de residencia.

La solidez del promotor importa, por tanto, más que en un mercado de inmuebles existentes. Los mecanismos de depósito en garantía de los fondos y las garantías de terminación deben examinarse con la misma atención que la ubicación.

El mercado de Dubái ha sufrido dos correcciones severas en veinte años, una de las cuales dejó promociones sin terminar. Esta historia es corta, pero está documentada, y justifica la prudencia.

Una última cuestión de método: el precio de un inmueble sobre plano no es comparable al de un inmueble terminado de la misma superficie. Incorpora un descuento por riesgo y una ventaja de tesorería, pero también el margen del promotor sobre un producto que aún no existe. Compararlos por metro cuadrado, como hacen la mayoría de las presentaciones, no tiene sentido.

Un permiso de residencia, aunque sea de diez años, no equivale a un certificado de residencia fiscal. Los Emiratos exigen una presencia de a partir de 183 días⁴ en doce meses, y el certificado es un trámite distinto.

Sin él, no puede invocarse el convenio celebrado con Francia. Un propietario no residente sigue tributando en Francia por sus rentas de alquiler emiratíes, y el convenio determina las modalidades de eliminación de la doble imposición.

Además, el marco fiscal de la tenencia ha cambiado. Las personas físicas no tributan (0 %⁵), pero la tenencia a través de una sociedad está sujeta al impuesto sobre beneficios, al tipo del 9 %⁶ por encima de 375.000 AED⁷.

La elección de la estructura de tenencia ya no es, por tanto, neutra, y se decide antes de la adquisición.

1. Confirmar que el inmueble se encuentra en una zona abierta a la plena propiedad extranjera.
2. Examinar las garantías de terminación y el mecanismo de depósito en garantía de los fondos.
3. Medir la exposición del calendario de pagos a un cambio de situación profesional.
4. Cuantificar los gastos de comunidad y las tasas de registro, ausentes de las rentabilidades anunciadas.
5. Solicitar el certificado de residencia fiscal si se contempla una instalación real.

La apertura a los inmuebles sobre plano es, por tanto, una facilidad de acceso, no una reducción del riesgo. Conviene a un comprador que se instala y conoce el mercado; expone más a quien compra a distancia solo por el permiso de residencia, y que descubrirá en el primer incidente que su derecho de residencia descansa sobre una obra.