Dubaï : l'immobilier sur plan désormais éligible au Golden Visa

L'acquisition d'un bien immobilier d'une valeur d'au moins à partir de 2 000 000 AED¹, soit environ environ 520 000 €², ouvre un titre de séjour de 10 ans³, renouvelable.

Ce titre permet de parrainer sa famille et du personnel de maison, et ne suppose pas de présence continue, contrairement aux visas de résidence ordinaires.

La propriété en pleine propriété n'est ouverte aux étrangers que dans les zones désignées de l'émirat, et le maintien du titre suppose la conservation du bien.

Nous ne publions ni les conditions précises d'éligibilité des biens vendus sur plan, ni la part de paiement exigée au moment de la demande, ni la liste des promoteurs agréés : elles relèvent de décisions administratives dont nous n'avons pas pu vérifier la version à jour. Elles doivent être confirmées auprès de l'autorité foncière de Dubaï.

Ce que l'on peut affirmer est que l'ouverture aux biens sur plan abaisse le montant de trésorerie nécessaire à l'entrée, l'acquéreur ne réglant qu'une fraction du prix au moment où il sollicite le titre.

Un bien achevé s'achète, s'inspecte et se loue immédiatement. Un bien sur plan s'achète sur une promesse, et l'acquéreur supporte le risque d'achèvement, de retard et de conformité.

Le calendrier de paiement échelonné, habituel dans ces programmes, engage par ailleurs sur plusieurs années. Un changement de situation professionnelle en cours de construction — fréquent pour un expatrié — peut rendre ces échéances difficiles à honorer.

Et la difficulté devient circulaire lorsque le titre de séjour dépend de l'acquisition : l'incapacité à payer une échéance met en cause le bien, et le bien conditionne le droit au séjour.

La solidité du promoteur importe donc davantage que dans un marché de biens existants. Les mécanismes de séquestre des fonds et les garanties d'achèvement doivent être examinés avec la même attention que l'emplacement.

Le marché dubaïote a connu deux corrections sévères en vingt ans, dont l'une a laissé des programmes inachevés. Cette histoire est courte mais elle est documentée, et elle justifie la prudence.

Un dernier point de méthode : le prix d'un bien sur plan n'est pas comparable à celui d'un bien achevé de la même surface. Il intègre une décote de risque et un avantage de trésorerie, mais il intègre aussi la marge du promoteur sur un produit qui n'existe pas encore. Comparer les deux au mètre carré, comme le font la plupart des présentations, n'a pas de sens.

Un titre de séjour, même de dix ans, ne vaut pas attestation de résidence fiscale. Les Émirats retiennent une présence de à partir de 183 jours⁴ sur douze mois, et l'attestation est une démarche distincte.

Sans elle, la convention conclue avec la France ne peut pas être invoquée. Un propriétaire non résident reste imposable en France sur ses revenus locatifs émiriens, la convention déterminant les modalités d'élimination de la double imposition.

Le cadre fiscal de la détention a par ailleurs changé. Les personnes physiques ne sont pas imposées — 0 %⁵ — mais une détention par société relève de l'impôt sur les bénéfices, au taux de 9 %⁶ au-delà de 375 000 AED⁷.

Le choix de la structure de détention n'est donc plus neutre, et il se tranche avant l'acquisition.

1. Confirmer que le bien se situe en zone ouverte à la pleine propriété étrangère.
2. Examiner les garanties d'achèvement et le mécanisme de séquestre des fonds.
3. Mesurer l'exposition du calendrier de paiement à un changement de situation professionnelle.
4. Chiffrer les charges de copropriété et les frais d'enregistrement, absents des rendements affichés.
5. Demander l'attestation de résidence fiscale si une installation réelle est envisagée.

L'ouverture aux biens sur plan est donc une facilité d'accès, non un allègement du risque. Elle convient à un acquéreur qui s'installe et connaît le marché ; elle expose davantage celui qui achète à distance pour le seul titre de séjour, et qui découvrira au premier incident que son droit au séjour repose sur un chantier.