Leben in Athen: Stadtviertel, Lebenshaltungskosten und Auswanderung

Athen ist ein weitläufiger Ballungsraum, der sich an vier Gebirgsmassive lehnt und sich im Süden zum Saronischen Golf öffnet. Die Geografie bestimmt alles: Der Norden ist grün und von Wohngebieten geprägt, der Süden maritim, das Zentrum dicht bebaut und steinern.

Das Zentrum — Plaka, Monastiraki, Psyrri, Exarchia — vereint touristische Viertel und Arbeiterviertel im vollen Umbruch. Die Bebauung besteht überwiegend aus Nachkriegsgebäuden, oft ohne Dämmung, und für das Familienleben ist es dort wenig komfortabel.

Kolonaki und Pangrati bilden das zentrale Wohnherz der Stadt: Geschäfte, Schulen, unmittelbare Nähe zum Lykabettus und zum Panathenäischen Stadion. Es sind die teuersten Viertel des Zentrums und bei Zuzüglern aus dem Ausland am gefragtesten.

In den nördlichen Vororten — Kifissia, Marousi, Chalandri — konzentrieren sich die internationalen Schulen, Unternehmenszentralen und großzügigere Wohnungen. Hier lassen sich die meisten Expat-Familien nieder, um den Preis einer Abhängigkeit von der Metro oder dem Auto.

Die südliche Riviera — Glyfada, Voula, Vouliagmeni — erstreckt sich über rund fünfzehn Kilometer am Meer entlang und zieht eine wohlhabende internationale Klientel an. Das große Entwicklungsprojekt auf dem Gelände des ehemaligen Flughafens Elliniko hat die Preise dort stark nach oben getrieben und tut dies weiterhin.

Wir veröffentlichen keine Athener Medianmiete: Wir haben keine amtliche griechische Statistik gefunden, die Mieten nach Stadtviertel oder Gemeinde ausweist, und wir übernehmen keine Schätzungen von Immobilienportalen, da diese keine amtlichen Quellen sind.

Das prägende Merkmal des Athener Marktes ist die Trendwende des Jahrzehnts. Nach dem Preisverfall während der Schuldenkrise verzeichnete der Markt einen der schnellsten Anstiege Europas, getragen von Tourismus, Kurzzeitvermietung und ausländischen Investitionen.

Das griechische Programm für Aufenthalt durch Investition in Immobilien hat zu dieser Dynamik beigetragen. Seine Schwellenwerte wurden durch das Gesetz 5100 von 2024 angehoben: Die erforderliche Investition beträgt nun 800.000 €⁵ in Attika, in Thessaloniki und auf den bevölkerungsreichsten Inseln, gegenüber ab 400.000 €⁶ im übrigen Land.

Da Athen zu Attika gehört, gilt dort der höchste Schwellenwert, gegenüber ab 250.000 €⁷ vor der Reform. Die Anhebung sollte gezielt den Druck auf den Wohnungsmarkt der Hauptstadt bremsen.

In der Praxis finden Zuzügler noch Mieten unter dem westeuropäischen Niveau, allerdings in einem Wohnungsbestand mit schwacher Wärmedämmung. Heizung, Dämmung und Art der Warmwasserbereitung sollten vor der Unterschrift geprüft werden.

Bei Gastronomie, Dienstleistungen und öffentlichem Nahverkehr bleibt Athen eine der günstigsten Hauptstädte der Eurozone. Lebensmittel und Energie nähern sich dagegen dem europäischen Durchschnitt an.

Wir veröffentlichen kein typisches Monatsbudget: Wir haben keine amtliche griechische Statistik gefunden, die einen mit den Ausgaben eines Expats vergleichbaren Warenkorb misst.

Energie ist der heikelste Posten. Der Altbaubestand ist schlecht gedämmt, der Athener Sommer sehr heiß und lang, und der Winter kälter, als die geografische Breite vermuten lässt. Über das Jahr summieren sich Klimaanlage und Heizung.

Die griechischen Löhne gehören zu den niedrigsten der Eurozone, was die Kluft zwischen einem Haushalt mit ausländischem Einkommen und einem vom lokalen Arbeitsmarkt abhängigen Haushalt vergrößert. Für Ersteren ist die Stadt sehr erschwinglich, für Letzteren schwierig.

Der griechische Einkommensteuertarif beginnt mit 9 %⁸ auf die erste Stufe von Löhnen und Renten, was die Eingangsbesteuerung für niedrige bis mittlere Einkommen moderat macht.

Die internationale Gemeinschaft in Athen ist seit dem Ende der Krise gewachsen, mit sehr unterschiedlichen Profilen: Ruheständler aus Nordeuropa, Remote-Arbeitende, Immobilieninvestoren und Mitarbeitende internationaler Organisationen.

Zwei Steuerregelungen erklären einen Teil dieser Zuzüge. Die Regelung für ausländische Ruheständler sieht einen Pauschalsatz von 7 %⁹ auf Einkünfte aus ausländischen Quellen während 15 Jahre¹⁰ vor.

Die Regelung für vermögende Personen beruht auf einer jährlichen Pauschalsteuer von 100.000 €¹¹ auf ausländische Einkünfte, verbunden mit einer erforderlichen Investition in Griechenland von 500.000 €¹². Beide Regelungen sind voneinander getrennt und nicht kombinierbar.

Das griechische Alphabet ist im Alltag die erste Hürde, mehr noch als die Sprache selbst: Beschilderung und Verwaltungsdokumente setzen es voraus. Englisch ist in der Hauptstadt dagegen weit verbreitet.

Die Athener Metro umfasst drei Linien, ergänzt durch eine Straßenbahn zur südlichen Riviera und ein dichtes, aber langsames Busnetz. Das Netz ist auf seinen Achsen effizient und anderswo nicht vorhanden: Die Lage zu einer Station ist entscheidend.

Der Flughafen ist über die Metro und die Autobahn mit dem Zentrum verbunden. Er bietet gute Verbindungen innerhalb Europas und ist das Tor zu den Inseln, per Flugzeug ebenso wie über den Hafen von Piräus.

Das öffentliche griechische Gesundheitssystem hat unter den Sparjahren gelitten, die Wartezeiten sind lang; das private Angebot in Athen ist dagegen gut ausgebaut und von gutem Niveau. Eine private Krankenversicherung ist bei Expats die Regel.

• Die griechische Steuernummer ist Voraussetzung für Mietvertrag, Bankkonto und Versorgungsverträge: Sie wird als Erstes beantragt.
• Die Wärmedämmung der Wohnung ist ein wesentliches finanzielles Kriterium, kein Komfortdetail.
• Ein Aufenthalt von mehr als mehr als 183 Tage¹³ begründet die steuerliche Ansässigkeit in Griechenland.
• Beide Regelungen zur Standortattraktivität setzen einen förmlichen Antrag innerhalb der vorgesehenen Fristen voraus: Sie gelten nicht automatisch.