Auswandern nach Griechenland 2026: 7 % für Rentner, Golden Visa und Besteuerung

Eine Person ist in Griechenland steuerlich ansässig, wenn sie dort ihren ständigen oder Hauptwohnsitz, ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder den Mittelpunkt ihrer Lebensinteressen hat oder wenn sie sich dort innerhalb eines Zeitraums von zwölf Monaten mehr als 183 Tage³ aufhält. Die Kriterien sind alternativ: Die physische Anwesenheit ist nur eines davon.

Der Tarif für Löhne und Renten ist progressiv. Die erste Stufe wird mit 9 %⁴ besteuert. In der ab 2026 überarbeiteten Tabelle liegt der Spitzensteuersatz bei 44 %⁵, ab einem steuerpflichtigen Einkommen von 60.000 €⁶.

Kapitaleinkünfte und Vermögensübertragung

Auf Dividenden wird eine Quellensteuer von 5 %⁷ erhoben, einer der niedrigsten Sätze der Europäischen Union. Veräußerungsgewinne aus Kapitalvermögen werden mit 15 %⁸ besteuert.

Die Erbschaftsteuer in gerader Linie – Ehegatte, Abkömmlinge ersten Grades – folgt einem gestaffelten Tarif, dessen Höchstsatz oberhalb der letzten Schwelle 10 %⁹ beträgt, nach einer ersten steuerfreien Stufe. Hierin unterscheidet sich Griechenland deutlich von Frankreich, wenn es um die Übertragung von Familienvermögen geht.

Die Gewinnsteuer für juristische Personen beträgt 22 %¹⁰.

Drei Zuzugsregelungen für drei Zielgruppen

Griechenland hat nicht eine Regelung für Neuankömmlinge, sondern drei, und deren Verwechslung ist der häufigste Fehler.

• Ausländische Rentner: ein Pauschalsatz von 7 %¹¹ auf sämtliche Einkünfte aus ausländischen Quellen, während 15 Jahre¹², sofern man in fünf der sechs vorangegangenen Jahre nicht in Griechenland steuerlich ansässig war;
• vermögende Personen: eine jährliche Pauschalsteuer von 100.000 €¹³ auf Einkünfte aus ausländischen Quellen, abhängig von einer Investition in Griechenland von mindestens 500.000 €¹⁴ und vorbehalten denjenigen, die in sieben der acht vorangegangenen Jahre nicht in Griechenland ansässig waren; die Pauschale beträgt höchstens bis zu 15 Jahre¹⁵ und kann auf Wunsch auf die ausländischen Einkünfte von Angehörigen ausgedehnt werden, gegen 20.000 €¹⁶ pro Person und Jahr;
• Erwerbstätige, die zum Arbeiten nach Griechenland kommen: eine Befreiung von 50 %¹⁷ der Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit, während 7 Jahre¹⁸.

Die Vorbesitzzeiten unterscheiden sich von Regelung zu Regelung – fünf von sechs Jahren, sieben von acht Jahren –, ebenso wie die erfasste Bemessungsgrundlage. Die Wahl wird daher im Voraus anhand der Art der Einkünfte getroffen und ist nicht von einem Jahr aufs andere umkehrbar.

Ein französischer Staatsangehöriger benötigt keinen Aufenthaltstitel: Es gilt die Freizügigkeit. Die folgenden Ausführungen betreffen Staatsangehörige von Drittstaaten.

Der Aufenthaltstitel für Investoren

Der unbefristete Aufenthaltstitel für Investoren – gemeinhin Golden Visa genannt – ist in Artikel 100 des Migrationsgesetzbuchs, Gesetz 5038/2023, geregelt. Artikel 64 des Gesetzes 5100/2024 hat die Schwellenwerte angehoben und vor allem regionalisiert.

In der Region Attika, im Bezirk Thessaloniki, auf Mykonos, Santorin und auf den Inseln mit mehr als mehr als 3.100¹⁹ Einwohnern wurde die Schwelle von ab 500.000 €²⁰ auf 800.000 €²¹ angehoben. Im übrigen Land stieg sie von ab 250.000 €²² auf ab 400.000 €²³.

Das Inselkriterium bemisst sich nach der Einwohnerzahl der Insel, nicht nach ihrer Bekanntheit: Eine kleine, sehr touristische Insel kann unter die niedrige Schwelle fallen.

Der Titel begründet ein Aufenthaltsrecht, das auf die Familie ausgedehnt werden kann. Er bringt weder einen steuerlichen Wohnsitz noch die Staatsangehörigkeit mit sich: Das sind drei getrennte Fragen, die jeweils eigenen Regelwerken unterliegen.

Die für umgenutzte oder denkmalgeschützte Gebäude erwähnte reduzierte Schwelle sowie die für bestimmte Immobilien geforderte Mindestfläche sind auf der am 26. September 2026 abgerufenen Regierungsseite nicht aufgeführt: Wir beziffern sie nicht.

Der griechische Markt war im letzten Jahrzehnt einer der gefragtesten in Südeuropa, getragen von der Erholung nach der Schuldenkrise, vom Tourismus und vom Investitionsprogramm selbst. Die Reform der Schwellenwerte ist die unmittelbare Folge: Sie zielt darauf ab, die ausländische Nachfrage von den Gebieten fernzuhalten, in denen sie die Preise belastet.

Der Erwerb durch einen Nichtansässigen unterliegt keiner allgemeinen Genehmigungspflicht, mit Ausnahme der Grenzgebiete und bestimmter Inseln, in denen eine besondere Regelung gilt. Die griechische Steuernummer – die AFM – ist Voraussetzung für jedes Geschäft ebenso wie für die Eröffnung eines Kontos.

Für Immobilien, die über den Investorentitel erworben wurden, sind zudem Nutzungsbeschränkungen eingeführt worden, insbesondere bei der Kurzzeitvermietung. Sie verändern die Vermietungsrechnung einer auf Rendite ausgelegten Investition und beruhen auf anderen Rechtstexten als denen, die die Schwellenwerte festlegen.

Wir veröffentlichen weder die Grunderwerbsteuern noch die Grundsteuer ENFIA noch die Besteuerung von Mieteinkünften. Zum Zeitpunkt der Abfassung konnten wir keine offizielle Seite einsehen, die diese Tarife verständlich und mit Datum angibt.

Das allgemeine Preisniveau liegt weiterhin unter dem Durchschnitt der Eurozone, mit einem deutlichen Gefälle zwischen Athen und Thessaloniki einerseits und den stark touristischen Inseln andererseits, wo die Saison die Preise weit stärker bestimmt als die lokale Wirtschaft.

Wir veröffentlichen kein monatliches Musterbudget für Griechenland: Wir haben keine offizielle Statistik gefunden, die einen mit dem eines Expatriates vergleichbaren Warenkorb misst. Die kursierenden Beträge stammen aus nicht überprüfbaren Datenbanken mit Selbstangaben.

Zwei Posten verdienen im Budget eines Expatriates besondere Aufmerksamkeit. Zunächst das Heizen, dessen Kosten für ein als warm geltendes Land oft unterschätzt werden, da ältere Wohnungen kaum gedämmt sind. Sodann die private Krankenversicherung, die viele ausländische Einwohner ergänzend zum öffentlichen System abschließen.

1. Die AFM, die griechische Steuernummer, beantragen, Voraussetzung für die Kontoeröffnung, einen Mietvertrag und jeden Erwerb;
2. ein griechisches Bankkonto eröffnen, das für die Zahlung lokaler Steuern und Nebenkosten erforderlich ist;
3. für Staatsangehörige von Drittstaaten die Unterlagen für den Aufenthaltstitel zusammenstellen, wobei zunächst die anwendbare Zone zu bestimmen ist, wenn der Investitionsweg gewählt wird;
4. sich als steuerlich Ansässiger registrieren und gegebenenfalls den Antrag auf Aufnahme in die angestrebte Zuzugsregelung – Rentner, Vermögende oder Erwerbstätige – stellen und dabei die jeweilige Vorbesitzzeit prüfen;
5. den Nachweis der früheren Nichtansässigkeit aufbewahren: Er bedingt den Zugang zu allen drei Regelungen und wird durch Unterlagen erbracht, die vor der Abreise zusammengestellt werden.

Das Gesetz 5246/2025 hat zudem den Zeitplan der Regelungen der Artikel 5Α und 5Β geändert. Laut Fachpresse entfällt die Frist für die Einreichung des Aufnahmeantrags, und die Zahlung der Pauschalsteuer wird auf das Jahresende verschoben. Wir haben diese Bestimmungen nicht im amtlichen Text gelesen: Der für einen Antrag geltende Zeitplan ist vor der Einreichung bei der Steuerverwaltung (AADE) zu prüfen.

Wir veröffentlichen keine Bearbeitungszeiten. Die der griechischen Einwanderungsbehörden und der Steuerverwaltung variieren je nach zuständiger Stelle und Zeitraum, und wir verfügen über keine offizielle, bezifferte und datierte Quelle.

• Die drei Zuzugsregelungen sind nicht kumulierbar, und ihre Vorbesitzzeiten unterscheiden sich. Die falsche Wahl oder eine zu späte Antragstellung versperrt den Zugang zu den anderen.
• Der Investorentitel begründet keine steuerliche Ansässigkeit, und die steuerliche Ansässigkeit wird nicht durch einen Titel erworben: Die Pauschalregelung setzt ein eigenes Verfahren mit eigenen Nachweisen voraus.
• Die Beschränkungen der Kurzzeitvermietung bei über den Investitionsweg erworbenen Immobilien müssen vor jeder Renditeberechnung geprüft werden.
• Der griechische Pass ermöglicht die visumfreie Einreise in etwa 191²⁴, doch die Einbürgerung unterliegt eigenen Voraussetzungen, die nichts mit der Dauer eines Investorentitels zu tun haben.
• Der Wegzug aus Frankreich wird nach den französischen Kriterien und dem anwendbaren Abkommen beurteilt. Die Anmeldung beim griechischen Fiskus genügt nicht, um nachzuweisen, dass der Haushalt und der Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen Frankreich verlassen haben.

Schließlich hat Griechenland seine Investitionsschwellen, seinen Steuertarif und die Nutzungsregeln für die betroffenen Immobilien innerhalb von zwei Haushaltsjahren geändert. Ein auf fünfzehn Jahre angelegtes Vorhaben stützt sich auf Rechtstexte, deren Überarbeitungsrhythmus deutlich kürzer ist.