Vivir en Atenas
Vivir en Atenas: barrios, coste de vida y expatriación
Cuna de la civilización europea, Atenas combina un coste de vida entre los más bajos de las capitales de la UE, un clima excepcional y una Riviera costera a las puertas de la ciudad. Una opción preferida por jubilados (régimen del 7 %) y nómadas digitales.
- País
- Grecia
Cifras clave
- Población3.600.000
- Alquiler piso T2 (salón y dormitorio) en el centroaproximadamente600 €
- Presupuesto para una personaaproximadamente2000 €
- Vuelo desde Parísaproximadamente3 horasVerificado el 2 nov 2026
Dónde vivir: los barrios
Atenas es una aglomeración extensa, apoyada en cuatro macizos montañosos y abierta al sur sobre el golfo Sarónico. Su geografía lo condiciona todo: el norte es verde y residencial, el sur marítimo, y el centro denso y mineral.
El centro —Plaka, Monastiraki, Psyrri, Exarchia— mezcla barrios turísticos y barrios populares en plena transformación. Los edificios son en su mayoría de la posguerra, a menudo sin aislamiento, y la vida familiar resulta poco cómoda.
Kolonaki y Pangrati forman el corazón residencial del centro: comercios, colegios y proximidad inmediata al Licabeto y al estadio Panatenaico. Son los barrios más caros del centro y los más solicitados por los recién llegados extranjeros.
Los suburbios del norte —Kifisiá, Marousi, Chalandri— concentran los colegios internacionales, las sedes de empresas y viviendas más amplias. Es la opción dominante de las familias expatriadas, a costa de depender del metro o del coche.
La riviera sur —Glyfada, Voula, Vouliagmeni— bordea el mar a lo largo de unos quince kilómetros y atrae a una clientela internacional acomodada. El gran proyecto de urbanización del antiguo aeropuerto de Elliniko ha impulsado con fuerza los precios en la zona, y sigue haciéndolo.
Vivienda: el mercado de alquiler
No publicamos un alquiler mediano de Atenas: no hemos encontrado ninguna serie oficial griega que publique alquileres por barrio o por municipio, y no recogemos las estimaciones de los portales de anuncios, que no son fuentes oficiales.
El rasgo dominante del mercado ateniense es el vuelco de la década. Tras el desplome de los precios durante la crisis de la deuda, el mercado ha registrado una de las subidas más rápidas de Europa, impulsada por el turismo, el alquiler de corta duración y la inversión extranjera.
El programa griego de residencia por inversión inmobiliaria ha contribuido a esta dinámica. Sus umbrales se elevaron con la ley 5100 de 2024: la inversión exigida es ahora de 800.000 €5 en el Ática, en Salónica y en las islas más pobladas, frente a a partir de 400.000 €6 en el resto del país.
Como Atenas pertenece al Ática, allí se aplica el umbral más alto, frente a a partir de 250.000 €7 antes de la reforma. La subida se concibió precisamente para frenar la presión sobre la vivienda en la capital.
En la práctica, quien llega todavía encuentra alquileres inferiores a los de Europa occidental, pero en un parque de viviendas de baja calidad térmica. Antes de firmar conviene comprobar la calefacción, el aislamiento y el sistema de producción de agua caliente.
Coste de vida
Atenas sigue siendo una de las capitales más baratas de la zona euro en restauración, servicios y transporte público. La alimentación y la energía, en cambio, se acercan a los niveles medios europeos.
No publicamos un presupuesto mensual tipo: no hemos encontrado ninguna serie oficial griega que mida una cesta de gasto comparable a la de un expatriado.
La energía es la partida más delicada. El parque antiguo está mal aislado, el verano ateniense es muy caluroso y prolongado, y el invierno más frío de lo que la latitud haría pensar. Aire acondicionado y calefacción se suman a lo largo del año.
Los salarios griegos están entre los más bajos de la zona euro, lo que agranda la diferencia entre un hogar que vive de ingresos extranjeros y uno que depende del mercado local. La ciudad es muy asequible para el primero y difícil para el segundo.
La escala griega del impuesto sobre la renta empieza en 9 %8 sobre el primer tramo de salarios y pensiones, lo que hace que la tributación de entrada sea moderada para rentas bajas y medias.
Comunidad y vida de expatriado
La comunidad internacional de Atenas ha crecido desde el final de la crisis, con perfiles muy distintos: jubilados del norte de Europa, trabajadores en remoto, inversores inmobiliarios y personal de organizaciones internacionales.
Dos regímenes fiscales explican parte de estas llegadas. El de los jubilados extranjeros aplica un tipo fijo de 7 %9 sobre las rentas de fuente extranjera durante 15 años10.
El de las personas con gran patrimonio se basa en un impuesto fijo anual de 100.000 €11 sobre las rentas extranjeras, acompañado de una inversión exigida en Grecia de 500.000 €12. Ambos regímenes son distintos y no se acumulan.
El alfabeto griego es la primera barrera práctica, más que el propio idioma: la señalización y los documentos administrativos lo presuponen. El inglés, en cambio, se habla ampliamente en la capital.
En la práctica: transporte, sanidad y lo que conviene saber
El metro de Atenas cuenta con tres líneas, completadas por un tranvía hacia la riviera sur y una red de autobuses densa pero lenta. La red es eficaz en sus ejes e inexistente fuera de ellos: la ubicación respecto a una estación es decisiva.
El aeropuerto está conectado con el centro por metro y por autopista. Ofrece buenas conexiones europeas y es la puerta de entrada a las islas, tanto en avión como a través del puerto del Pireo.
El sistema sanitario público griego ha sufrido los años de austeridad y sus plazos son largos; la oferta privada ateniense, en cambio, está desarrollada y es de buen nivel. Un seguro privado es la norma entre los expatriados.
- El número fiscal griego es requisito para el contrato de alquiler, la cuenta bancaria y los contratos de suministros: es lo primero que hay que obtener.
- La calidad térmica de la vivienda es un criterio financiero de primer orden, no un detalle de confort.
- Una estancia de más de más de 183 días13 conlleva la residencia fiscal griega.
- Los dos regímenes de atracción exigen una solicitud formal dentro de los plazos previstos: no se aplican de oficio.
Preguntas frecuentes
¿Qué presupuesto hace falta para vivir en Atenas?
¿Dónde vivir junto al mar cerca de Atenas?
En la Riviera ateniense: Glyfada, Voula y Vouliagmeni, zonas residenciales y cercanas a los colegios internacionales.
¿Se aplica en Atenas el régimen de jubilados del 7 %?
Sí, se aplica en toda Grecia a los jubilados extranjeros que cumplan los requisitos y trasladen allí su residencia fiscal.
Fuentes y fechas de verificación
- 1.
Población : 3.600.000
- 2.
Alquiler piso T2 (salón y dormitorio) en el centro : 600 €
- 3.
Presupuesto para una persona : 2000 €
- 4.
Vuelo desde París : 3 horas
Verificado el 2 nov 2026
- 5.
Grecia, golden visa: umbral de inversión inmobiliaria en Ática, Tesalónica, Míkonos, Santorini e islas pobladas : 800.000 €
« αυξάνεται το όριο ελάχιστης επένδυσης σε ακίνητα... από 500.000€ σε 800.000€ »
stegasi.gov.grVerificado el 2 nov 2026Fuente verificada
- 6.
Grecia, golden visa: umbral de inversión inmobiliaria en el resto del país : 400.000 €
« αύξηση από 250.000€ σε 400.000€ »
stegasi.gov.grVerificado el 2 nov 2026Fuente verificada
- 7.
Grecia, golden visa: antiguo umbral en el resto del país, antes de la ley 5100/2024 : 250.000 €
« αύξηση από 250.000€ σε 400.000€ »
stegasi.gov.grVerificado el 2 nov 2026Fuente verificada
- 8.
Grecia: tipo del primer tramo de la escala de salarios y pensiones (a partir de 2026) : 9 %
« For tax years 2026 onwards, taxable income from employment and pension is taxed according to the following scale — Income (€) / Tax Rate : 0 – 10.000 : 9% ; 10.001 – 20.000 : 20% ; 20.001 – 30.000 : 26% ; 30.001 – 40.000 : 34% ; 40.000,01 – 60.000 : 39% ; > 60.000 : 44% [taux réduits selon le nombre d'enfants à charge]. — Ministry of Economy and Finance, « Tax Guide – Income Taxation » (Law 4172/2013, Income Tax Code). »
minfin.gov.grVerificado el 2 nov 2026Fuente verificada
- 9.
Grecia, régimen de jubilados extranjeros: tipo a tanto alzado sobre las rentas de fuente extranjera : 7 %
« Annual flat tax rate of 7% on total foreign source income. »
enterprisegreece.grVerificado el 2 nov 2026Fuente verificada
- 10.
Grecia, régimen de jubilados extranjeros: duración de aplicación : 15 años
« Duration of regime's applicability • Fifteen (15) tax years. »
enterprisegreece.grVerificado el 2 nov 2026Fuente verificada
- 11.
Grecia, régimen de personas con grandes patrimonios: impuesto a tanto alzado anual sobre las rentas extranjeras : 100.000 €
« 1.2 Special tax regimes at a glance — HIGH NET WORTH INDIVIDUAL (HNWI) REGIME : Not a Greek tax resident for the seven (7) out of eight (8) years preceding the transfer to Greece. […] Minimum investment of EUR 500 000 within a period of three (3) years. […] Preferential alternative taxation : A lump sum tax of EUR 100 000 on an annual basis (extinguishing tax liability on global foreign source income). Plus a lump sum tax of EUR 20 000 on an annual basis, in case a relative (spouse, children, parents) utilizes respective provisions. Duration of regime's applicability : Fifteen (15) tax years. — Enterprise Greece, « Brief Tax Guide Greece 2026 » (art. 5A du Code des impôts sur le revenu). »
enterprisegreece.grVerificado el 2 nov 2026Fuente verificada
- 12.
Grecia, régimen de personas con grandes patrimonios: inversión exigida en Grecia : 500.000 €
« HIGH NET WORTH INDIVIDUAL (HNWI) REGIME : […] Can prove that they or their relatives or a legal entity in which they hold the majority of the shares, invests in real estate or moveable assets or shares of legal entities based in Greece. Minimum investment of EUR 500 000 within a period of three (3) years. — Enterprise Greece, « Brief Tax Guide Greece 2026 » (art. 5A). »
enterprisegreece.grVerificado el 2 nov 2026Fuente verificada
- 13.
Grecia: presencia anual por encima de la cual se adquiere la residencia fiscal : 183 días
« An individual is considered Greek tax resident if she/he maintains permanent or main residence or usual abode or center of vital interests in Greece […]. Furthermore, subject to the above provisions, any individual who is present in Greece for a period exceeding 183 days, cumulatively during any twelve (12) month period, is considered to be a Greek tax resident as of her/his first day of arrival in Greece. However, respective provisions are not applicable in case of individuals who are present in Greece only for tourism, medical, medicinal or equivalent personal purposes on condition that their presence does not exceed the 365 days threshold. — Enterprise Greece (agence publique d'investissement, ministère des Affaires étrangères), « Brief Tax Guide Greece 2026 » (Code des impôts sur le revenu, loi 4172/2013, art. 4). »
enterprisegreece.grVerificado el 2 nov 2026Fuente verificada
- 14.
grece.immobilier.eur.1000 : 1000 €