Brève · Immobilier
Maurice : le doublement des droits refroidit les acheteurs
Le relèvement des droits mauriciens sur les transactions des non-citoyens alourdit le coût d'entrée sans modifier le seuil qui ouvre la résidence. Pour un acquéreur, cette charge n'est pas récupérable à la revente.
Par La rédaction · le 24 avril 2026
Ce que la mesure touche
Le budget mauricien a relevé les droits perçus sur les transactions immobilières réalisées par des non-citoyens, sous les régimes agréés qui ouvrent, au-delà d'un certain prix, un droit de séjour.
Le seuil d'acquisition ouvrant un permis de résidence demeure de à partir de 375 000 $US1. C'est la fiscalité de la transaction qui a été relevée, pas le montant minimal du bien.
La distinction est importante pour un acquéreur qui aurait calé son budget sur le seul seuil : le coût total augmente sans que le prix d'entrée change.
Nous ne publions ni l'ancien ni le nouveau taux des droits d'enregistrement applicables aux non-citoyens, ni la date d'entrée en vigueur de la mesure : nous n'avons pas pu les vérifier dans une source officielle mauricienne à jour. Ils doivent être confirmés auprès de la Mauritius Revenue Authority.
Cette lacune est décisive : un relèvement de droits de mutation se chiffre en dizaines de milliers d'euros sur une acquisition à ce niveau de prix, et aucune décision ne devrait être prise sans le chiffre exact.
Il faut préciser ce que ces régimes agréés recouvrent. Hors de leur périmètre, l'acquisition immobilière est fermée aux non-citoyens : ce ne sont donc pas des dispositifs d'avantage mais les seules portes ouvertes, ce qui explique qu'une mesure fiscale les visant touche l'ensemble du marché accessible aux étrangers.
Pourquoi cette charge pèse plus qu'il n'y paraît
Un droit de mutation est acquitté à l'entrée, sur le prix ou la valeur de marché. Il n'est ni étalé, ni récupérable, ni déductible d'une plus-value ultérieure : c'est une perte sèche au premier jour.
Cette charge doit donc être amortie sur la durée de détention envisagée. Sur un horizon court, elle absorbe plusieurs années de rendement locatif net.
Or le marché mauricien destiné aux étrangers est étroit et segmenté : les programmes agréés se revendent principalement à d'autres candidats au même dispositif, ce qui lie la liquidité du bien à l'attractivité du régime.
Un relèvement des droits réduit précisément cette attractivité, et donc le vivier d'acquéreurs à la revente. L'effet se cumule : coût d'entrée plus élevé et liquidité de sortie plus faible.
C'est le mécanisme que les présentations commerciales ne décrivent jamais, parce qu'il porte sur la sortie et non sur l'entrée.
Ce qui rend Maurice attrayante par ailleurs
Le barème mauricien est court et progressif : il débute à 0 %2, passe à 0 %3 sur la deuxième tranche, chaque tranche ayant une largeur de 500 000 MUR4, et atteint 20 %5 au-delà.
Il n'existe ni impôt sur les plus-values, ni droits de succession. C'est cette combinaison, plutôt que le niveau du barème, qui explique l'attrait de l'île pour les patrimoines.
L'île offre par ailleurs une sécurité juridique que peu de destinations tropicales partagent : un droit mixte d'inspiration française et britannique, un registre foncier fiable, et une partie des actes accessible en français.
Le permis d'occupation investisseur constitue enfin une voie distincte, avec un apport de 100 000 $US6 ou de 100 000 $US7 selon l'option, et le statut de retraité non-citoyen est ouvert à partir de plus de 50 ans8.
Ce qu'il faut recalculer
- Obtenir le taux exact des droits auprès de l'administration fiscale mauricienne avant toute offre.
- Amortir cette charge sur la durée de détention réellement envisagée.
- Examiner le marché secondaire du programme visé : nombre de reventes, délais observés.
- Vérifier que le bien relève bien d'un régime agréé ouvrant le droit au séjour.
- Traiter le départ de France selon ses propres critères et selon la convention franco-mauricienne.
La mesure s'inscrit dans un mouvement plus large : plusieurs juridictions ont relevé la fiscalité pesant sur les acquisitions immobilières étrangères sous la pression de l'opinion locale sur le logement. L'expérience d'autres marchés suggère que ces mesures se succèdent plutôt qu'elles ne s'arrêtent, ce qui est un paramètre de long terme à intégrer.
À savoir
Sources et dates de vérification
- 1.
Maurice : prix d'acquisition minimal d'un bien sous scheme agréé ouvrant un titre de résidence : 375 000 $US
« a non-citizen, who purchases – (a) an immovable property under the Integrated Resort Scheme, Real Estate Scheme, Invest Hotel Scheme, Property Development Scheme or Smart City Scheme; or (b) an apartment used, or available for use, as a residence in a building of at least 2 floors above ground floor, – for a purchase price of at least USD 375,000, or its equivalent in any other hard convertible foreign currency, where the exchange rate to be used to calculate the US Dollar equivalent shall be the selling rate in force at the time of signature of the title deed shall be eligible for an RP. »
business.edbmauritius.orgVérifié le 2 nov. 2026Source vérifiée
- 2.
Maurice : taux de la première tranche du barème : 0 %
« Chargeable Income (Rs) / Rate of Income Tax : First Rs 500,000 — 0% ; Next Rs 500,000 — 10% ; On the remainder — 20%. […] 5. Fair Share Contribution — An individual is liable to pay, in addition to his income tax liability, a Fair Share Contribution where, in an income year, his Fair Share Contribution Income Threshold exceeds 12 million rupees [au taux de 15 %]. — Mauritius Revenue Authority, « Payroll Taxes », 6 octobre 2025 (année de revenu 2025/26). »
mra.muVérifié le 2 nov. 2026Source vérifiée
- 3.
Maurice : taux de la première tranche du barème : 0 %
« Chargeable Income (Rs) / Rate of Income Tax : First Rs 500,000 — 0% ; Next Rs 500,000 — 10% ; On the remainder — 20%. […] 5. Fair Share Contribution — An individual is liable to pay, in addition to his income tax liability, a Fair Share Contribution where, in an income year, his Fair Share Contribution Income Threshold exceeds 12 million rupees [au taux de 15 %]. — Mauritius Revenue Authority, « Payroll Taxes », 6 octobre 2025 (année de revenu 2025/26). »
mra.muVérifié le 2 nov. 2026Source vérifiée
- 4.
Maurice : largeur de chaque tranche du barème de l'impôt sur le revenu : 500 000 MUR
« Chargeable Income (Rs) / Rate of Income Tax : First Rs 500,000 — 0% ; Next Rs 500,000 — 10% ; On the remainder — 20%. — Mauritius Revenue Authority, « Payroll Taxes », 6 octobre 2025. »
mra.muVérifié le 2 nov. 2026Source vérifiée
- 5.
Maurice : taux applicable au-delà des deux premières tranches : 20 %
« Chargeable Income (Rs) / Rate of Income Tax : First Rs 500,000 — 0% ; Next Rs 500,000 — 10% ; On the remainder — 20%. — Mauritius Revenue Authority, « Payroll Taxes », 6 octobre 2025. »
mra.muVérifié le 2 nov. 2026Source vérifiée
- 6.
Maurice, permis d'occupation investisseur : apport de la première option : 100 000 $US
« 2.2 Criteria — An Investor may apply for an OP (Investor) under two options: (i) Option 1 - Investor USD 100,000 ; (ii) Option 2 - Investor for Innovative Start-Ups. 2.2.1 Option 1: Investor USD 100,000 — Initial investment of USD 100,000 or its equivalent in freely convertible foreign currency […] 4. Self-Employed — 4.2 Criteria 1. Initial investment of USD 50,000, or its equivalent in freely convertible foreign currency, provided that the self-employed is engaged in the services sector only — EDB Mauritius, « Occupation Permit Guidelines ». »
business.edbmauritius.orgVérifié le 2 nov. 2026Source vérifiée
- 7.
Maurice, permis d'occupation investisseur : apport de la première option : 100 000 $US
« 2.2 Criteria — An Investor may apply for an OP (Investor) under two options: (i) Option 1 - Investor USD 100,000 ; (ii) Option 2 - Investor for Innovative Start-Ups. 2.2.1 Option 1: Investor USD 100,000 — Initial investment of USD 100,000 or its equivalent in freely convertible foreign currency […] 4. Self-Employed — 4.2 Criteria 1. Initial investment of USD 50,000, or its equivalent in freely convertible foreign currency, provided that the self-employed is engaged in the services sector only — EDB Mauritius, « Occupation Permit Guidelines ». »
business.edbmauritius.orgVérifié le 2 nov. 2026Source vérifiée
- 8.
Maurice : âge minimal du statut de retraité non-citoyen : 50 ans
« A Retired Non-Citizen is a person who is not a citizen of Mauritius and who is aged 50 years or above. »
business.edbmauritius.orgVérifié le 2 nov. 2026Source vérifiée