Panama : l'immobilier dollarisé rassure les investisseurs

Le Panama utilise le dollar américain comme monnaie de circulation. Un budget ou un investissement libellé en dollars y est donc exempt de tout risque de change.

C'est un avantage pratique considérable, et il distingue le pays de la plupart de ses voisins d'Amérique centrale, dont les monnaies sont plus volatiles.

Pour un investisseur européen, l'exposition demeure en revanche entière : elle se déplace simplement de la monnaie locale vers le dollar, dont la parité avec l'euro varie.

La lisibilité des prix est un second effet, moins mesurable mais réel : un marché dollarisé s'analyse avec les mêmes références qu'un marché nord-américain, ce qui réduit le coût de l'information pour un acquéreur international.

Une précision s'impose : le Panama ne dispose pas de banque centrale émettrice et n'a donc aucun levier monétaire. Sa stabilité monétaire n'est pas le fruit d'une politique mais d'une renonciation, ce qui la rend très solide et prive le pays de tout instrument en cas de choc.

L'acquisition par un étranger est libre, sans autorisation préalable, à l'exception des terrains situés à proximité des frontières. Le registre public panaméen est structuré et les titres sont clairs.

Une distinction technique mérite toutefois attention : coexistent des biens en titre de propriété enregistré et des biens dits de droits possessoires, non titrés.

Les seconds se vendent moins cher et exposent à des difficultés de financement et de revente. Certains ne peuvent pas être hypothéqués, et leur régularisation est longue et incertaine.

La vérification du statut du bien précède donc toute négociation, et elle se fait sur le registre avec un conseil indépendant du vendeur.

C'est l'erreur la plus coûteuse du marché panaméen, et elle porte sur une distinction qui n'existe pas en droit français — ce qui explique qu'elle échappe à des acquéreurs par ailleurs avertis.

Nous ne publions ni les droits de mutation panaméens, ni l'impôt foncier, ni les exonérations temporaires applicables aux constructions neuves : ils ne figurent pas dans les sources officielles que nous avons pu vérifier.

L'acquisition d'un bien d'une valeur d'au moins environ 200 000 $US¹ ouvre une voie de résidence.

Une partie de l'offre est donc calibrée juste au-dessus de ce seuil, et il convient de s'assurer que la valeur retenue par l'administration correspond bien à celle de l'acte.

Le permis de résident retraité constitue une voie distincte, ouverte aux personnes justifiant d'une pension mensuelle d'au moins à partir de 1 000 $US² — l'un des seuils les plus bas au monde — et assortie de réductions légales sur de nombreux services.

Le marché est dominé par Panama City, dont le parc de tours résidentielles est important et dont la liquidité dépend largement de la demande régionale. Les zones de montagne et les côtes attirent une clientèle de retraités étrangers, sur des marchés plus étroits.

• La dollarisation supprime le risque de change en dollars, pas l'exposition euro-dollar.
• La nature du droit — titre enregistré ou droits possessoires — se vérifie avant toute négociation.
• Une partie de l'offre est calibrée sur le seuil de résidence : la valeur retenue doit correspondre à l'acte.
• L'ouverture d'un compte bancaire local est longue et documentée, contrairement à la réputation du pays.
• La territorialité protège la source étrangère du revenu, pas la personne qui le perçoit.

Le Panama a fait l'objet d'un suivi international soutenu en matière de transparence, et les obligations de conformité pesant sur ses banques s'en sont trouvées considérablement renforcées. Un projet panaméen se construit donc aujourd'hui sur la documentation et la vérification — ce qui reste compatible avec un avantage fiscal réel, mais interdit de raisonner comme il y a vingt ans.