Auswandern in die Türkei 2026: Staatsbürgerschaft durch Immobilienerwerb und Lebenshaltungskosten

Der türkische Einkommensteuertarif ist progressiv und wird jedes Jahr überarbeitet, wobei die Stufen zum Ausgleich der Inflation neu bewertet werden. Für das laufende Steuerjahr wird die erste Stufe mit 15 %³ besteuert, und der Spitzensteuersatz erreicht 40 %⁴.

Diese jährliche Neubewertung ist eine Besonderheit, die man berücksichtigen muss: In einem Umfeld hoher Inflation würde ein nicht indexierter Tarif die Steuerpflichtigen automatisch in höhere Stufen schieben. Die in einem Jahr ausgewiesenen Schwellen sind daher ohne Korrektur nicht mit denen des Vorjahres vergleichbar.

Die Körperschaftsteuer beträgt grundsätzlich 25 %⁵; für bestimmte Sektoren, insbesondere im Finanzbereich, gelten abweichende Sätze.

Dividenden, die von einer türkischen Gesellschaft ausgeschüttet werden, unterliegen seit dem Präsidialbeschluss Nr. 9286 vom 22. Dezember 2024 einer Quellensteuer von 15 %⁶; für einen Ansässigen ist die Hälfte der Dividende befreit, und die Quellensteuer wird auf die geschuldete Steuer angerechnet.

Vermögensübertragung

Erbschaft- und Schenkungsteuer folgen einem Stufentarif, der ebenfalls jährlich überarbeitet wird. Im Erbfall beginnt der Satz bei 1 %⁷ auf der ersten Stufe. Bei unentgeltlichen Übertragungen unter Lebenden erreicht der Höchstsatz 30 %⁸ oberhalb der letzten Schwelle.

Der Unterschied zwischen der Behandlung einer Erbschaft und der einer Schenkung ist also erheblich, sodass die Wahl des Übertragungsinstruments entscheidend ist.

Ausländische Einkünfte neuer Ansässiger

Seit 2026 befreit Artikel mükerrer 20/D des Einkommensteuergesetzes, eingefügt durch das Gesetz Nr. 7582, die Gewinne und Einkünfte ausländischer Quelle von Personen, die sich in der Türkei niederlassen, für die Dauer von 20 Jahre⁹ ab ihrer Niederlassung. Voraussetzung ist, dass in den unmittelbar vorangegangenen ab 3 Jahre¹⁰ (Kalenderjahre) weder ein Wohnsitz noch eine Steuerpflicht in der Türkei bestand, und dass eine Befreiungsbescheinigung beantragt wird; Einkünfte türkischer Quelle werden weiterhin nach dem Tarif besteuert. Die Modalitäten wurden durch das Allgemeine Kommuniqué Nr. 333 vom 4. Juli 2026 festgelegt.

Die Regeln zur Bestimmung der türkischen steuerlichen Ansässigkeit veröffentlichen wir nicht: Sie sind in den uns vorliegenden Textauszügen nicht enthalten und müssen geklärt werden, bevor die obigen Sätze herangezogen werden.

Schließlich ist ein Aspekt zu gewichten, der nicht steuerlicher, sondern monetärer Natur ist: die Volatilität der türkischen Lira. Eine in Euro geführte Überlegung zu Einkünften und Ausgaben, die auf Lira lauten, führt je nach gewähltem Zeitraum zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen, und kein Steuersatz gleicht eine anhaltende Abwertung aus.

Die Türkei ist eines der wenigen Länder, die neben ihren regulären Aufenthaltstiteln einen Erwerb der Staatsangehörigkeit durch Investition zu einer erreichbaren Schwelle anbieten.

Die Staatsbürgerschaft durch Investition

Der außerordentliche Erwerb der Staatsbürgerschaft steht insbesondere offen durch den Kauf einer Immobilie mit einem Mindestwert von ab 400.000 $¹¹ oder dem Gegenwert in ausländischer Währung.

Der Erwerber muss in seinem Antrag erklären, dass er sich verpflichtet, die Immobilie 3 Jahre¹² lang nicht weiterzuverkaufen. Diese Verpflichtung wird im Grundbuch eingetragen: Es handelt sich nicht um eine Absichtserklärung, sondern um eine gegenüber Dritten wirksame Belastung.

Ein alternativer Weg beruht auf einer Investition in Anlagevermögen von mindestens 500.000 $¹³, die vom zuständigen Ministerium bescheinigt wird. Weitere Möglichkeiten bestehen, insbesondere über eine Bankeinlage oder die Schaffung von Arbeitsplätzen.

Der Unterschied in der Natur gegenüber den europäischen Programmen ist zu beachten: Hier eröffnet die Investition die Staatsangehörigkeit, nicht bloß einen Aufenthaltstitel. Es ist ein Wechsel des Personenstands mit seinen Folgen – eine mögliche Wehrpflicht, der Status bei doppelter Staatsangehörigkeit, eine eigene steuerliche Behandlung.

Daneben gibt es für Immobilieneigentümer eine befristete, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis zu niedrigeren Schwellen, die nicht zur Staatsangehörigkeit führt.

Die Schwellen und Bedingungen der Aufenthaltserlaubnis für Eigentümer sowie die Gültigkeitsdauern und die geografischen Beschränkungen, die in bestimmten überlasteten Vierteln gelten, sind in unseren Quellen nicht enthalten: Wir beziffern sie nicht.

Für einen französischen Staatsangehörigen liegt der Nutzen der türkischen Staatsbürgerschaft daher nie in der Mobilität, sondern gegebenenfalls im Zugang zu einem Markt, in einer beruflichen Niederlassung oder einer familiären Bindung. Als „nützlicher“ Zweitpass dargestellt, ist das Programm schlecht verkauft; als wirtschaftliches Eingangstor dargestellt, gewinnt es seine Schlüssigkeit zurück.

Der Erwerb durch Ausländer ist möglich, vorbehaltlich von Beschränkungen, die sich nach der Staatsangehörigkeit des Erwerbers, der Fläche und der Lage richten – Militärzonen und bestimmte strategische Zonen sind gesperrt.

Der Markt ist durch das Staatsbürgerschaftsprogramm tief geprägt worden: Ein Teil des Neubauangebots in Istanbul und in den Küstenregionen ist auf die Investitionsschwelle zugeschnitten, mit in Hartwährung ausgewiesenen Preisen, die nicht unbedingt den Wert des lokalen Marktes widerspiegeln.

Der zentrale Punkt der Wachsamkeit ist die Bewertung. Der für die Berechtigung zum Programm angesetzte Wert ist Gegenstand eines amtlichen Gutachtens, und die Differenz zwischen dem von einem ausländischen Käufer verlangten Preis und dem begutachteten Wert ist eine wiederkehrende Streitquelle.

Hinzu kommt die Haltepflicht von 3 Jahre¹²: Die Immobilie ist gebunden, in einem Markt, dessen Liquidität für Nichtansässige weitgehend von der Fortführung des Programms selbst abhängt.

Wir veröffentlichen weder die türkischen Übertragungssteuern noch die Grundsteuer noch die Besteuerung von Mieteinkünften: Sie sind in unseren Quellen nicht enthalten.

Die Lebenshaltungskosten in der Türkei liegen, in Euro umgerechnet, deutlich unter dem westeuropäischen Niveau. Es ist jedoch das Land unserer Auswahl, in dem dieser Vergleich am instabilsten ist, da sich die Inlandsinflation und der Wechselkurs in unterschiedlichem Tempo entwickeln.

Wir veröffentlichen kein typisches Monatsbudget: Wir haben keine offizielle türkische Statistik gefunden, die einen mit dem eines Expatriates vergleichbaren Warenkorb misst, und ein umgerechneter Betrag wäre rasch überholt.

Drei Posten verdienen Aufmerksamkeit. Das Wohnen, dessen Mieten in den großen Städten sehr schnell gestiegen sind, bei einer Mietregulierung, die ungleich angewandt wird. Die internationale Schulbildung, die sich auf Istanbul und Ankara konzentriert. Und die Gesundheit, wo der Privatsektor ein gutes Niveau hat und Medizintourismus anzieht, was die Preise stützt.

Für einen Ansässigen, der seine Einkünfte in Euro bezieht, verbessert die Abwertung der Landeswährung die laufende Kaufkraft automatisch. Der umgekehrte Effekt trifft das in Lira gehaltene Vermögen, insbesondere eine in dieser Währung erworbene Immobilie.

1. Vorab zwischen Staatsbürgerschaft durch Investition und bloßem Aufenthaltstitel entscheiden: Die Schwellen, die Verpflichtungen und die persönlichen Folgen sind in keiner Weise vergleichbar;
2. das amtliche Gutachten vor dem Kauf erstellen lassen, nicht danach, denn es bestimmt die Berechtigung;
3. die türkische Steuernummer erhalten und ein lokales Bankkonto eröffnen, beides Voraussetzungen für den Erwerb;
4. prüfen, dass die Immobilie nicht in einer für Ausländer gesperrten Zone liegt und die Quoten der Gemeinde nicht ausgeschöpft sind;
5. die Frage der steuerlichen Ansässigkeit gesondert behandeln, da der Erhalt eines Passes keine Verlegung des Wohnsitzes bedeutet.

Wir veröffentlichen keine Bearbeitungsfristen für die Einbürgerung durch Investition und für die Aufenthaltserlaubnisse: Wir haben keine offizielle, bezifferte und datierte Quelle.

Die Reihenfolge hat hier eine unmittelbare finanzielle Folge. Das Gutachten bedingt die Berechtigung, und es wird auf den Wert der Immobilie gestützt, nicht auf den ausgehandelten Preis. Ein Erwerber, der zuerst unterschreibt und danach begutachten lässt, stellt mitunter fest, dass sein Geschäft, obwohl über der Schwelle bezahlt, diese im Sinne des Programms nicht erreicht. Das Gutachten wird vor der Verpflichtung beauftragt.

• Die Schwelle für die Immobilieninvestition von ab 400.000 $¹¹ wurde in der Vergangenheit bereits angehoben: Die in älteren Broschüren kursierenden Beträge sind nicht mehr aktuell.
• Die Haltepflicht von 3 Jahre¹² ist gegenüber Dritten wirksam und im Register eingetragen: Die Immobilie ist nicht frei veräußerbar.
• Die Differenz zwischen verlangtem Preis und begutachtetem Wert ist das wichtigste finanzielle Risiko des Vorhabens.
• Die Staatsbürgerschaft hat dauerhafte persönliche Folgen, die über den Pass hinausgehen: Sie müssen vorher geprüft werden, nicht nachher.
• Der türkische Pass eröffnet etwa 118¹⁴ ohne Visum: Für einen Staatsangehörigen der Europäischen Union bedeutet er keinen Mobilitätsgewinn.

Schließlich ist die Türkei das Land dieser Auswahl, in dem das Währungsrisiko in einem Vermögensprojekt am schwersten wiegt. Eine in Hartwährung bezifferte Investition in einem Markt, dessen Mieteinnahmen in Landeswährung anfallen, erzeugt ein strukturelles Missverhältnis, das weder die ausgewiesene Rendite noch der Vorteil des Passes automatisch ausgleichen.