S'expatrier en Turquie en 2026 : citoyenneté par l'immobilier et coût de la vie

Le barème turc de l'impôt sur le revenu est progressif et révisé chaque année, les tranches étant réévaluées pour tenir compte de l'inflation. Pour l'exercice en cours, la première tranche est imposée à 15 %³ et le taux marginal supérieur atteint 40 %⁴.

Cette réévaluation annuelle est une particularité qu'il faut intégrer : dans un contexte de forte inflation, un barème non indexé ferait basculer mécaniquement les contribuables vers le haut. Les seuils affichés une année ne sont donc pas comparables à ceux de l'année précédente sans correction.

L'impôt sur les sociétés s'établit à 25 %⁵ en règle générale, des taux différenciés s'appliquant à certains secteurs, notamment financiers.

Les dividendes distribués par une société turque supportent une retenue à la source de 15 %⁶ depuis la décision présidentielle n° 9286 du 22 décembre 2024 ; pour un résident, la moitié du dividende est exonérée et la retenue s’impute sur l’impôt dû.

Transmission

Les droits de succession et de donation relèvent d'un barème par tranches, lui aussi révisé annuellement. En ligne successorale, le taux part de 1 %⁷ sur la première tranche. Pour les transmissions à titre gratuit entre vifs, le taux supérieur atteint 30 %⁸ au-delà du dernier seuil.

L'écart entre le traitement d'une succession et celui d'une donation est donc considérable, ce qui rend le choix de l'instrument de transmission déterminant.

Revenus étrangers des nouveaux résidents

Depuis 2026, l’article mükerrer 20/D de la loi sur l’impôt sur le revenu, ajouté par la loi n° 7582, exonère les gains et revenus de source étrangère des personnes qui s’établissent en Turquie, pendant 20 ans⁹ à compter de leur installation. Il faut n’avoir eu ni domicile ni assujettissement fiscal en Turquie au cours des à partir de 3 ans¹⁰ civils précédents, et demander un certificat d’exonération ; les revenus de source turque restent imposés au barème. Les modalités ont été fixées par le communiqué général n° 333 du 4 juillet 2026.

Nous ne publions pas les règles de détermination de la résidence fiscale turque : elles ne figurent pas dans les extraits de textes dont nous disposons, et doivent être établies avant d’utiliser les taux ci-dessus.

Un élément doit enfin être pesé, qui n'est pas fiscal mais monétaire : la volatilité de la livre turque. Un raisonnement conduit en euros sur des revenus et des charges libellés en livres produit des résultats très différents selon la période retenue, et aucun taux d'imposition ne compense une dépréciation prolongée.

La Turquie est l'un des rares pays à proposer une acquisition de nationalité par investissement à un seuil accessible, à côté de ses titres de séjour ordinaires.

La citoyenneté par investissement

L'acquisition exceptionnelle de la citoyenneté s'ouvre notamment par l'achat d'un bien immobilier d'une valeur minimale de à partir de 400 000 $US¹¹, ou l'équivalent en devise étrangère.

L'acquéreur doit déclarer, dans sa demande, qu'il s'engage à ne pas revendre le bien pendant 3 ans¹². Cet engagement est inscrit au registre foncier : il ne s'agit pas d'une déclaration d'intention mais d'une charge opposable.

Une voie alternative repose sur un investissement en capital fixe d'un montant minimal de 500 000 $US¹³, attesté par le ministère compétent. D'autres modalités existent, notamment par dépôt bancaire ou création d'emplois.

Il faut mesurer la différence de nature avec les programmes européens : ici, l'investissement ouvre la nationalité, non un simple titre de séjour. C'est un changement d'état civil, avec ses conséquences — obligations militaires éventuelles, statut en cas de double nationalité, traitement fiscal propre.

Un permis de résidence de courte durée, renouvelable, existe par ailleurs pour les propriétaires d'un bien immobilier, à des seuils inférieurs, sans ouvrir la nationalité.

Les seuils et conditions du permis de résidence pour propriétaires, ainsi que les durées de validité et les restrictions géographiques applicables dans certains quartiers saturés, ne figurent pas dans nos sources : nous ne les chiffrons pas.

Pour un ressortissant français, l’intérêt de la citoyenneté turque n’est donc jamais la mobilité : c’est, le cas échéant, l’accès à un marché, une implantation professionnelle ou une attache familiale. Présenté comme un second passeport « utile », le programme est mal vendu ; présenté comme une porte d’entrée économique, il retrouve sa cohérence.

L'acquisition par un étranger est possible, sous réserve de restrictions tenant à la nationalité de l'acquéreur, à la superficie et à la localisation — les zones militaires et certaines zones stratégiques étant fermées.

Le marché a été profondément marqué par le programme de citoyenneté : une partie de l'offre neuve d'Istanbul et des zones côtières est calibrée sur le seuil d'investissement, avec des prix affichés en devise forte qui ne reflètent pas nécessairement la valeur du marché local.

Le point de vigilance central est l'évaluation. La valeur retenue pour l'éligibilité au programme fait l'objet d'un rapport d'expertise officiel, et l'écart entre le prix demandé à un acheteur étranger et la valeur expertisée est une source récurrente de litiges.

S'ajoute l'engagement de conservation de 3 ans¹² : le bien est immobilisé, dans un marché dont la liquidité pour les non-résidents dépend largement de la continuité du programme lui-même.

Nous ne publions ni les droits de mutation turcs, ni la taxe foncière, ni l'imposition des revenus locatifs : ils ne figurent pas dans nos sources.

Le coût de la vie en Turquie est, converti en euros, nettement inférieur aux niveaux d'Europe occidentale. Mais c'est le pays de notre sélection où cette comparaison est la plus instable, l'inflation intérieure et le taux de change évoluant à des rythmes différents.

Nous ne publions pas de budget mensuel type : nous n'avons pas trouvé de série officielle turque mesurant un panier de dépenses comparable à celui d'un expatrié, et un montant converti serait périmé rapidement.

Trois postes méritent attention. Le logement, dont les loyers ont connu des hausses très rapides dans les grandes villes, avec un encadrement dont l'application est inégale. La scolarité internationale, concentrée à Istanbul et à Ankara. Et la santé, où le secteur privé est de bon niveau et attire un tourisme médical, ce qui en soutient les prix.

Pour un résident percevant ses revenus en euros, la dépréciation de la monnaie locale améliore mécaniquement le pouvoir d'achat courant. L'effet inverse joue sur le patrimoine détenu en livres, et notamment sur un bien immobilier acquis dans cette monnaie.

1. Décider en amont entre citoyenneté par investissement et simple titre de séjour : les seuils, les engagements et les conséquences personnelles n'ont rien de comparable ;
2. faire établir le rapport d'expertise officiel avant l'achat, et non après, car c'est lui qui détermine l'éligibilité ;
3. obtenir le numéro fiscal turc et ouvrir un compte bancaire local, préalables à l'acquisition ;
4. vérifier que le bien n'est pas situé dans une zone fermée aux étrangers et que les quotas de la localité ne sont pas atteints ;
5. traiter séparément la question de la résidence fiscale, l'obtention d'un passeport ne valant pas transfert de domicile.

Nous ne publions pas de délais d'instruction pour la naturalisation par investissement ni pour les permis de résidence : nous n'avons pas de source officielle chiffrée et datée.

L’ordre a ici une conséquence financière directe. Le rapport d’expertise conditionne l’éligibilité, et il est établi sur la valeur du bien, non sur le prix négocié. Un acquéreur qui signe d’abord et fait expertiser ensuite découvre parfois que son opération, pourtant payée au-dessus du seuil, ne l’atteint pas au sens du programme. L’expertise se commande avant l’engagement.

• Le seuil d'investissement immobilier de à partir de 400 000 $US¹¹ a déjà été relevé par le passé : les montants circulant dans d'anciennes brochures ne sont plus d'actualité.
• L'engagement de conservation de 3 ans¹² est opposable et inscrit au registre : le bien n'est pas cessible librement.
• L'écart entre prix demandé et valeur expertisée est le risque financier principal de l'opération.
• La citoyenneté emporte des conséquences personnelles durables, au-delà du passeport : elles doivent être examinées avant, pas après.
• Le passeport turc ouvre environ 118¹⁴ sans visa : pour un ressortissant de l'Union européenne, il ne représente aucun gain de mobilité.

Enfin, la Turquie est le pays de cette sélection où le risque monétaire pèse le plus lourd dans un projet patrimonial. Un investissement libellé en devise forte dans un marché dont les revenus locatifs sont en monnaie locale crée un décalage structurel, que ni le rendement affiché ni l'avantage du passeport ne compensent mécaniquement.