Expatriarse a Turquía en 2026: ciudadanía por inversión inmobiliaria y coste de la vida

La escala turca del impuesto sobre la renta es progresiva y se revisa cada año, con tramos que se reevalúan para tener en cuenta la inflación. Para el ejercicio en curso, el primer tramo tributa al 15 %³ y el tipo marginal máximo alcanza el 40 %⁴.

Esta reevaluación anual es una particularidad que conviene tener presente: en un contexto de alta inflación, una escala no indexada empujaría mecánicamente a los contribuyentes hacia tramos superiores. Por lo tanto, los umbrales publicados un año no son comparables con los del año anterior sin una corrección.

El impuesto sobre sociedades se sitúa en el 25 %⁵ con carácter general, y se aplican tipos diferenciados a determinados sectores, en particular los financieros.

Los dividendos distribuidos por una sociedad turca soportan una retención en origen del 15 %⁶ desde la Decisión presidencial n.º 9286 del 22 de diciembre de 2024; para un residente, la mitad del dividendo está exenta y la retención se imputa al impuesto devengado.

Transmisión

Los derechos de sucesiones y donaciones se rigen por una escala por tramos, también revisada anualmente. En línea sucesoria, el tipo parte del 1 %⁷ en el primer tramo. En las transmisiones a título gratuito entre vivos, el tipo máximo alcanza el 30 %⁸ a partir del último umbral.

La diferencia entre el tratamiento de una sucesión y el de una donación es, por tanto, considerable, lo que hace determinante la elección del instrumento de transmisión.

Rentas extranjeras de los nuevos residentes

Desde 2026, el artículo mükerrer 20/D de la ley del impuesto sobre la renta, añadido por la Ley n.º 7582, exime las ganancias y rentas de fuente extranjera de las personas que se establecen en Turquía, durante 20 años⁹ a partir de su instalación. Es necesario no haber tenido domicilio ni sujeción fiscal en Turquía durante los a partir de 3 años¹⁰ naturales anteriores y solicitar un certificado de exención; las rentas de fuente turca siguen tributando según la escala. Las modalidades fueron fijadas por el comunicado general n.º 333 del 4 de julio de 2026.

No publicamos las reglas para determinar la residencia fiscal turca: no figuran en los extractos de textos de que disponemos y deben establecerse antes de utilizar los tipos anteriores.

Por último, hay un elemento que debe sopesarse, que no es fiscal sino monetario: la volatilidad de la lira turca. Un razonamiento en euros sobre ingresos y gastos expresados en liras produce resultados muy distintos según el período elegido, y ningún tipo impositivo compensa una depreciación prolongada.

Turquía es uno de los pocos países que ofrecen la adquisición de la nacionalidad por inversión a un umbral accesible, además de sus permisos de residencia ordinarios.

La ciudadanía por inversión

La adquisición excepcional de la ciudadanía se abre, en particular, mediante la compra de un bien inmueble por un valor mínimo de a partir de 400.000 US$¹¹, o su equivalente en divisa extranjera.

El adquirente debe declarar, en su solicitud, que se compromete a no revender el inmueble durante 3 años¹². Este compromiso se inscribe en el registro de la propiedad: no se trata de una declaración de intenciones, sino de una carga oponible.

Una vía alternativa se basa en una inversión en capital fijo de un importe mínimo de 500.000 US$¹³, certificada por el ministerio competente. Existen otras modalidades, en particular mediante depósito bancario o creación de empleo.

Conviene medir la diferencia de naturaleza con los programas europeos: aquí, la inversión da acceso a la nacionalidad, no a un simple permiso de residencia. Es un cambio de estado civil, con sus consecuencias: eventuales obligaciones militares, estatuto en caso de doble nacionalidad, tratamiento fiscal propio.

Existe además un permiso de residencia de corta duración, renovable, para los propietarios de un inmueble, con umbrales inferiores y sin acceso a la nacionalidad.

Los umbrales y condiciones del permiso de residencia para propietarios, así como los plazos de validez y las restricciones geográficas aplicables en determinados barrios saturados, no figuran en nuestras fuentes: no los cuantificamos.

Para un ciudadano francés, el interés de la ciudadanía turca no es, por tanto, nunca la movilidad: es, en su caso, el acceso a un mercado, una implantación profesional o un vínculo familiar. Presentado como un segundo pasaporte «útil», el programa se vende mal; presentado como una puerta de entrada económica, recupera su coherencia.

La adquisición por un extranjero es posible, con sujeción a restricciones relativas a la nacionalidad del adquirente, a la superficie y a la ubicación: las zonas militares y determinadas zonas estratégicas están vedadas.

El mercado ha quedado profundamente marcado por el programa de ciudadanía: una parte de la oferta de obra nueva de Estambul y de las zonas costeras está calibrada según el umbral de inversión, con precios anunciados en divisa fuerte que no reflejan necesariamente el valor del mercado local.

El principal punto de vigilancia es la valoración. El valor tomado en cuenta para la elegibilidad en el programa es objeto de un informe de tasación oficial, y la diferencia entre el precio pedido a un comprador extranjero y el valor tasado es una fuente recurrente de litigios.

A ello se suma el compromiso de conservación de 3 años¹²: el inmueble queda inmovilizado, en un mercado cuya liquidez para los no residentes depende en gran medida de la continuidad del propio programa.

No publicamos ni los impuestos de transmisión turcos, ni el impuesto sobre bienes inmuebles, ni la tributación de las rentas del alquiler: no figuran en nuestras fuentes.

El coste de la vida en Turquía es, convertido a euros, claramente inferior a los niveles de Europa occidental. Pero es el país de nuestra selección donde esta comparación resulta más inestable, ya que la inflación interna y el tipo de cambio evolucionan a ritmos distintos.

No publicamos un presupuesto mensual tipo: no hemos encontrado una serie oficial turca que mida una cesta de gasto comparable a la de un expatriado, y un importe convertido quedaría obsoleto rápidamente.

Tres partidas merecen atención. La vivienda, cuyos alquileres han experimentado subidas muy rápidas en las grandes ciudades, con una regulación cuya aplicación es desigual. La escolaridad internacional, concentrada en Estambul y Ankara. Y la sanidad, donde el sector privado es de buen nivel y atrae turismo médico, lo que sostiene sus precios.

Para un residente que percibe sus ingresos en euros, la depreciación de la moneda local mejora mecánicamente el poder adquisitivo corriente. El efecto inverso opera sobre el patrimonio mantenido en liras y, en particular, sobre un inmueble adquirido en esa moneda.

1. Decidir de antemano entre ciudadanía por inversión y simple permiso de residencia: los umbrales, los compromisos y las consecuencias personales no son en absoluto comparables;
2. encargar el informe de tasación oficial antes de la compra, y no después, ya que es lo que determina la elegibilidad;
3. obtener el número fiscal turco y abrir una cuenta bancaria local, requisitos previos a la adquisición;
4. comprobar que el inmueble no se encuentra en una zona vedada a los extranjeros y que no se han alcanzado los cupos de la localidad;
5. tratar por separado la cuestión de la residencia fiscal, ya que la obtención de un pasaporte no equivale a un traslado de domicilio.

No publicamos plazos de tramitación de la naturalización por inversión ni de los permisos de residencia: no disponemos de una fuente oficial cifrada y fechada.

El orden tiene aquí una consecuencia financiera directa. El informe de tasación condiciona la elegibilidad y se elabora sobre el valor del inmueble, no sobre el precio negociado. Un adquirente que firma primero y hace tasar después descubre a veces que su operación, aunque pagada por encima del umbral, no lo alcanza en el sentido del programa. La tasación se encarga antes de comprometerse.

• El umbral de inversión inmobiliaria de a partir de 400.000 US$¹¹ ya se ha elevado en el pasado: los importes que circulan en antiguos folletos ya no están vigentes.
• El compromiso de conservación de 3 años¹² es oponible y está inscrito en el registro: el inmueble no puede transmitirse libremente.
• La diferencia entre el precio pedido y el valor tasado es el principal riesgo financiero de la operación.
• La ciudadanía conlleva consecuencias personales duraderas, más allá del pasaporte: deben examinarse antes, no después.
• El pasaporte turco da acceso a aproximadamente 118¹⁴ sin visado: para un ciudadano de la Unión Europea, no supone ninguna ganancia de movilidad.

Por último, Turquía es el país de esta selección donde el riesgo monetario pesa más en un proyecto patrimonial. Una inversión expresada en divisa fuerte en un mercado cuyos ingresos por alquiler están en moneda local crea un desfase estructural, que ni la rentabilidad anunciada ni la ventaja del pasaporte compensan mecánicamente.